قانون مدنی در مواد ۱۲ تا ۱۸ این تقسیمبندی را بهصورت پراکنده بیان کرده است. غیرمنقول ذاتی مالی است که غیرمنقول بودن آن از ذات و طبیعت خود مال ناشی میشود؛ یعنی بدون اینکه عمل انسان در غیرمنقول شدن آن نقشی داشته باشد، قابلیت نقل و انتقال مکانی ندارد. روشنترین و اصلیترین مصداق آن زمین است. ماده ۱۲ قانون مدنی میگوید مال غیرمنقول مالی است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر نقل کرد، اعم از اینکه استقرار آن در محل «ذاتی» باشد یا بهواسطه عمل انسان؛ بنابراین خود قانون صریحاً «ذاتی» را در برابر «بهواسطه عمل انسان» قرار داده است. در نتیجه زمین، غیرمنقول ذاتی است؛ چون غیرمنقول بودن آن ناشی از طبیعت آن است. ماده ۱۳ نیز اراضی و بنا و آسیاب و هرچه در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب میشود را در حکم غیرمنقول دانسته است.
اما غیرمنقول تبعی معنای دیگری دارد: در اینجا مال، در ذات خود منقول است، ولی به تبع ارتباط و اختصاصش به یک مال غیرمنقول، قانون در وضعیت خاصی آن را تابع احکام غیرمنقول قرار میدهد. مهمترین مستند، ماده ۱۷ قانون مدنی است. این ماده درباره حیوانات و اشیایی است که مالک برای عمل زراعت اختصاص داده؛ مانند گاو، گاومیش، ماشین و ادوات زراعت و تخم و مانند آنها، و مقرر میکند این اموال «از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، جزو ملک و در حکم مال غیرمنقول» هستند. پس مثلاً گاو ذاتاً منقول است؛ اما اگر مالک آن را برای زراعت اختصاص داده باشد، قانون صرفاً از دو جهت مشخص یعنی صلاحیت محاکم و توقیف اموال، آن را در حکم غیرمنقول قرار میدهد. بنابراین نمیتوان گفت گاو واقعاً از همه جهات تبدیل به مال غیرمنقول شده است؛ وصف منقول بودن ذاتی آن از بین نرفته است. همین نکته وجه تمایز اصلی غیرمنقول تبعی از غیرمنقول ذاتی است.
در نتیجه اگر بخواهیم خیلی خلاصه تعریف کنیم:
غیرمنقول ذاتی = مالی که ذاتاً و طبیعتاً غیرقابل نقل است؛ مانند زمین.
غیرمنقول تبعی = مالی که ذاتاً منقول است، ولی قانون به اعتبار وابستگی و اختصاص آن به مال غیرمنقول، در حدودی مشخص آن را در حکم غیرمنقول قرار میدهد؛ مانند حیوان یا وسیلهای که برای عمل زراعت اختصاص یافته، موضوع ماده ۱۷.
اما یک تفکیک بسیار مهم دیگر وجود دارد: «غیرمنقول بهواسطه عمل انسان» تبعی نیست. ماده ۱۲ دو حالت را از هم جدا کرده است: اول، استقرار ذاتی؛ دوم، استقرار ناشی از عمل انسان. مثلاً ساختمان، لولههای منصوب در زمین یا بنا و اشیایی که مطابق مواد ۱۳ و ۱۴ به نحوی به بنا متصل شدهاند که نقل آنها موجب خرابی یا نقص خود مال یا محل شود، غیرمنقول بهواسطه عمل انساناند. در این حالت، مال به دلیل نحوه اتصال و نصب، غیرمنقول محسوب میشود؛ اما در غیرمنقول تبعی ماده ۱۷، مال همچنان از نظر ماهیت منقول است و فقط قانون در موارد خاص آن را «در حکم غیرمنقول» قرار داده است.
همچنین غیرمنقول حکمی را نباید با تبعی یکی دانست. ماده ۱۸ قانون مدنی درباره حقوق و دعاوی مقرر میکند که حق انتفاع از اموال غیرمنقول، مانند حق عمری و سکنی، و حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، مانند حق عبور و مجری، و نیز دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، تابع احکام اموال غیرمنقول هستند. بنابراین مثلاً حق ارتفاق خودش زمین نیست و ذاتاً هم یک مال مادی غیرمنقول نیست؛ بلکه قانون به دلیل ارتباطش با ملک، آن را تابع احکام غیرمنقول کرده است. این را میتوان در اصطلاح آموزشی «غیرمنقول حکمی» نامید.
پس تقسیم دقیق برای پاسخ حقوقی این است:
۱) غیرمنقول ذاتی: زمین و امثال آن، چون طبیعتاً غیرقابل جابهجاییاند؛
۲) غیرمنقول بهواسطه عمل انسان: مالی که ذاتاً قابلیت جابهجایی دارد ولی به زمین یا بنا چنان متصل شده که جداسازی آن موجب خرابی یا نقص میشود، موضوع مواد ۱۲ تا ۱۴؛
۳) غیرمنقول تبعی یا در حکم غیرمنقول: مال ذاتاً منقول که قانون به علت اختصاص و ارتباط با زراعت یا ملک، فقط در حدود قانونی معین آن را در حکم غیرمنقول قرار داده، بهویژه ماده ۱۷؛
۴) غیرمنقول حکمی: حقوق و دعاویای که قانون آنها را تابع احکام غیرمنقول کرده، موضوع ماده ۱۸.